근저당권 말소 셀프 신청방법과 서류, 비용까지

근저당권 말소등기란 근저당권등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 실체관계와 맞지 않게 되었을 때, 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기입니다(대법원 인터넷등기소 등기용어해설). 쉽게 말해 은행에서 대출을 받으며 집에 설정해둔 근저당권을, 대출을 다 갚은 뒤 등기부에서 지우는 절차입니다.

대출을 완제했다고 근저당권이 등기부에서 저절로 사라지는 것은 아니며, 별도로 말소등기를 신청해야 등기부상 근저당권 표시가 없어집니다. 말소하지 않고 방치하면 등기부에 채무가 남아 있는 것처럼 보여, 나중에 집을 팔거나 다른 대출을 받을 때 불편이 생길 수 있습니다.

본 내용은 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기의 개념, 2026.6.15 기준)에 기반합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기의 개념)

근저당권이 소멸하는 원인은 여러 가지입니다. 가장 흔한 경우는 채무를 모두 갚아 계약이 해지되는 경우(민법 제364조)입니다.

그 외에도 근저당권의 목적이 된 지상권·전세권이 소멸한 경우(민법 제288조), 경매 등으로 해당 부동산이 매각된 경우(민사집행법 제91조제2항), 채권자와 채무자의 지위가 같은 사람에게 합쳐지는 혼동이 발생한 경우(민법 제191조제1항), 당사자 간 합의로 해지한 경우(민법 제543조), 당사자가 미리 정해둔 약정소멸사유가 발생한 경우(부동산등기법 제54조) 등이 있습니다. 또한 같은 채권을 담보하는 공동저당권 중 일부 부동산에 대해서만 근저당권을 포기하는 경우에도 그 부분만 말소할 수 있습니다.

본인이 어떤 사유에 해당하는지에 따라 필요한 증빙서류(해지증서·포기증서 등)가 달라집니다.

본 내용은 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기의 개념)에 기반합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권 말소등기의 개념)

원칙은 등기의무자(근저당권자, 보통 은행)와 등기권리자(소유자인 본인)가 함께 등기소에 출석해 공동으로 신청하는 것입니다. 다만 실무에서는 대출을 완제한 은행이 직접 등기소에 함께 가기보다, 해지증서(또는 등기필정보 등 관련 서류)와 위임장을 발급해주고, 소유자 본인이 그 서류를 가지고 혼자 등기소를 방문해 신청하는 방식(이른바 "셀프 등기")이 일반적입니다.

등기소는 등기 신청서를 작성하지 않고 구두로 신청하는 경우 등기 신청서 제출을 권유할 수 있고, 신청인이 출석하지 않았다면 본인 출석을 권유할 수 있습니다(등기선례 제4-489호). 즉 법무사를 거치지 않고 본인이 직접 서류를 준비해 셀프로 말소등기를 하는 것 자체는 가능하며, 실제로 근저당권 말소등기는 비교적 간단해 셀프등기로 많이 이용됩니다.

본 내용은 찾기쉬운 생활법령정보 및 등기선례 제4-489호에 기반합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 등기선례 제4-489호

먼저 은행(근저당권자)으로부터 받는 서류로 해지증서 또는 포기증서, 그리고 등기필정보(또는 등기필정보통지서)가 필요합니다. 시·군·구청에서는 등록면허세납부고지서를 발급받아야 하고, 은행에서 세금을 낸 뒤 등록면허세영수필확인서를 받아야 합니다.

등기소나 그 주변 은행(농협·우체국·신한은행 등)에서는 등기신청수수료에 해당하는 대법원등기 수입증지를 구입해 신청서에 붙여야 합니다. 본인이 직접 가지 않고 상대방에게 위임하는 경우에는 위임장도 필요합니다.

만약 판결에 따라 말소하는 경우라면 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 하며, 조정조서·화해조서·인낙조서를 등기원인증서로 낼 때는 확정증명원이 필요 없습니다. 근저당권 말소등기는 설정·이전등기가 아니므로 국민주택채권은 매입하지 않아도 됩니다.

본 내용은 찾기쉬운 생활법령정보(제출서류)에 기반합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(제출서류)

두 가지 세금·수수료가 발생합니다. 첫째, 등록면허세는 근저당권 말소등기 시 등기대상 1건당 6,000원이 부과되고(지방세법 제28조제1항제1호마목), 여기에 등록면허세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 추가로 붙습니다(지방세법 제151조제1항제2호).

등록면허세를 냈다면 농어촌특별세는 별도로 내지 않아도 됩니다. 둘째, 등기신청수수료(대법원등기 수입증지)는 신청 방법에 따라 다른데, 서면으로 방문 신청하면 4,000원, e-form 양식으로 작성해 방문 제출하는 전자표준양식신청은 3,000원, 완전한 전자신청은 1,000원입니다.

즉 전자신청 쪽이 더 저렴합니다. 이 밖에 근저당권 말소등기는 국민주택채권을 매입할 필요가 없어, 소유권이전등기 등에 비하면 전체적인 비용 부담이 적은 편입니다.

본 내용은 찾기쉬운 생활법령정보(제출서류), 지방세법 제28조·제151조에 기반합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(제출서류), 지방세법 제28조·제151조

근저당권 등 소유권 외의 권리에 관한 등기를 말소하려는데, 그 등기명의인(근저당권자)의 표시에 변경이나 경정 사유가 있는 경우라도, 별도로 변경등기를 먼저 할 필요는 없습니다. 신청서에 그 변경·경정 사실을 증명하는 서면(법인등기사항증명서, 주소 변경 증빙 등)을 첨부하는 것만으로 등기명의인 표시변경·경정등기를 생략하고 곧바로 말소등기를 진행할 수 있습니다(근저당권말소등기와 근저당권자 표시변경등기 요부 관련 등기선례).

즉 은행 합병이나 주소 이전 등으로 등기부상 정보와 실제 정보가 다르더라도, 그 자체를 증명하는 서류만 추가로 준비하면 되고 별도의 변경등기 절차·비용을 거칠 필요는 없습니다. 다만 어떤 서면이 인정되는지는 사안에 따라 다를 수 있어 등기소에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

본 내용은 찾기쉬운 생활법령정보(등기신청 가능 여부 Q&A)에 기반합니다.

* 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(근저당권말소등기와 근저당권자 표시변경등기 요부)

신청 방법은 두 가지입니다. ① 신청인 또는 대리인이 직접 등기소에 출석해 신청정보·첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(대리인이 변호사나 법무사인 경우 소속 사무원이 대신 출석 가능), ② 전산정보처리조직(인터넷등기소, 이동통신 앱 포함)을 이용해 신청정보를 전자로 보내는 방법입니다(부동산등기법 제24조제1항). 등기필정보 제공 방법도 신청 방식에 따라 다른데, 방문신청이면 등기필정보통지서를 교부받거나 우편으로 받을 수 있고, 전자신청이면 전산정보처리조직을 통해 송신하는 방법으로 제공됩니다(부동산등기규칙 제107조제1항).

필요한 서류와 수수료를 미리 준비해가면 등기소에서 비교적 신속하게 처리되는 편이며, 처음 해보는 경우라도 대법원 인터넷등기소의 등기비용 안내·신청양식을 참고하면 어렵지 않게 진행할 수 있습니다.

본 내용은 부동산등기법 제24조, 부동산등기규칙 제107조에 기반합니다.

* 출처: 부동산등기법 제24조, 부동산등기규칙 제107조

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